Jesu li cijene nekretnina u Zagrebu dosegnule svoj plafon?

Na nedavnom 40. Forumu poslovanja nekretninama u organizaciji Hrvatske gospodarske komore (HGK) i Udruženja poslovanja nekretninama HGK, izneseni su podaci prema kojima je pad prodaje nekretnina u prvoj polovici godine na razini Hrvatske bio 15 posto, a u primorskim županijama i preko 20 posto. Procjene su da će, kada stignu rezultati za cijelu godinu, taj pad biti još veći.

Nedavno smo pisali o cijenama i stanju na tržištu nekretnina u Splitu OVDJE, Osijeku OVDJE, Rijeci OVDJE, Varaždinu OVDJE, Zadru OVDJE i Dubrovniku OVDJE.

Tražene cijene su rekordno visoke

U najvećem gradu, Zagrebu, gdje je ujedno i najveće domaće tržište nekretnina, ova je godina bila rekordna po dostignutim cijenama.

Što se traženih cijena tiče, prema portalu Nekretnine.hr, vrhunac je dostignut u studenome kada je za stambene nekretnine u prosjeku traženo 3.668 eura po kvadratnom metru. U odnosu na studeni prošle godine i prosječna 3.194 eura po kvadratu, to je bilo povećanje od 14,84 posto. U studenome je tražena cijena bila najviša na području gradske četvrti Trešnjevka jug - 4.333 po kvadratnom metru.

Slijedi Donji Grad s prosječnom traženom cijenom od 4.009 eura za kvadrat te Gornji Grad-Medveščak (3.870 eura) i Maksimir (3.847 eura) dok je najniža prosječna tražena cijena kvadrata bila u Brezovici - 2.793 eura te u Gornjoj Dubravi - 3.099 eura.

"Sad stvarno mislim da smo na vrhuncu"

Boro Vujović iz zagrebačke agencije za promet nekretninama Opereta i potpredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK kaže kako je vrhunac rasta cijena nekretnina u Zagrebu očekivao prošle godine. No pokazalo se da je ove godine granica pomaknuta još više.

"Sad stvarno mislim da smo došli do vrhunca. To se već vidi izvan Zagreba, na drugim tržištima, gdje je situacija puno ozbiljnija nego ovdje - cijene su visoke a potražnja pada. Zagreb je još uvijek potentan i kupaca ima. Ovu godinu je obilježilo to da je potražnja još uvijek veća od ponude, ali nema dovoljno novogradnje", ističe.

"GUP će dugoročno utjecati na ponudu"

Ovu godinu su, dodaje Vujović, obilježile i promjene u kreditnoj politici banaka.

"Stroži su uvjeti za dobivanje kredita, što se vidi i po broju realiziranih kredita u drugoj polovici godine, a posebno u zadnjem kvartalu. Također, novi Generalni urbanistički plan (GUP) na duge staze će utjecati na smanjenje ponude. To neće biti odmah vidljivo jer će se u narednom razdoblju još graditi nekretnine za koje su već ishođene dozvole ili je shođenje u tijeku. No dugoročno to će imati implikacije na tržište, a posredno i na cijenu."

U Zagrebu se, ističe Vujović, događa nešto što je suprotno logici tržišta.

"Promet nekretninama je pao, a cijene su narasle. Mislim da je to zbog još uvijek relativno malog broja prodanih nekretnina, ali i zbog inflacije pa dobar dio kupaca i dalje kupuje nekretninu kao investiciju, odnosno kao oblik očuvanja vrijednosti novca."

Kvadrat stana od 3.500 do 4.000 eura

Vujović kaže kako su trenutne prosječne cijene kvadrata novogradnje u Zagrebu između 3.500 i 4.000 eura.

"Veći je broj novih stanova na rubnim dijelovima, nego u centru gdje su cijene više pa kad se gleda neki prosjek, onda je to to."

Pritom navodi kako se trenutno od prosjeka izdvaja novozagrebački kvart Središće koji odskače od prosječnih cijena kvadrata u Novom Zagrebu. Ondje doseže i preko 5.000 eura.

"Kada bi sad stanovi koji se tamo grade bili na tržištu postizali bi cijenu znatno iznad prosjeka Novog Zagreba. Ostale četvrti su i dalje cjenovno standardne . Zna se što je uvijek neinteresantnije - novogradnja u Centru, a onda, kako se u koncentričnim krugovima udaljavate od centra prema periferiji, cijene bivaju niže", napominje Vujović.

Za razliku od priobalja, stranci u Zagrebu nisu baš česti kupci nekretnina, kaže.

"Jadran je njihovo tržište. Tu i tamo imamo strane kupce, ali više kao iznimke koje potvrđuju pravilo."

Inflacija i rast plaća utjecali na rast cijena

Na koncu, Vujović nam kaže kako je lani dobro predvidio da će ove godine pasti promet na tržištu nekretnina u Zagrebu, ali se prevario u predviđanju da će pasti i cijene.

"One su i nastavile rasti, prije svega generirane inflacijom. Nama realno rastu plaće, što je jako važno kada govorimo o tržištu nekretnina. Iako su se postrožili kreditni uvjeti banaka, kamatne stope su čak nešto niže nego što su bile lani što je imalo utjecaja na tržište nekretnina. No prije svega, osjetio se utjecaj inflacije i rasta plaća. Oboje je utjecalo na rast cijena", kaže.

Spominje Vujović i jedno istraživanje koje je pokazalo da je, bez obzira na visoke cijene nekretnina, značajno lakše bilo kupiti stan ove nego 2009. godine.

"To nam govori da je standard građana rastao", zaključuje.